二零二三 新年伊始
卖房买房 信息介绍
买房乃人生大事，无论是投资或自住，牵一发而动全身！在美国加州卖房流程也非常复杂，也有很多省钱窍门，可以自己卖，也可以委托地产经纪帮你卖，这样的话需要支付一笔不小的佣金，不过，如果不太了解美国的房产法律的话，建议还是不要自己的操作，以免因小失大。
那么美国卖房到底有哪些流程呢？涉及哪些花费与税务知识呢？今天小编就带你系统了解下美国卖房的那些事儿！
文章的一开始前，先问问自己……
一、你真的准备好卖房了吗？
撇开单纯投资转手的卖房不说，大部分的人应该都是要另购新房而决定卖房。在你真的进行卖房前，请先思考以下2点：
1. 了解自己的卖房动机
想卖房的大多数人都会再另购新屋。此时会建议这类卖家，先把自己目前居住的社区与房产与想购买的社区及房产列出做比较，先做点房产资讯的搜集，也比较一下价格与优劣势，在衡量后说不定会发现不搬家反而比较好。
2. 了解自己的卖房目标
是否希望赶快卖掉？还是不急的随缘卖？销售利润？是否已找到之后的住处等。有时在活耀的房产市场中，屋主很可能几周内就马上卖出房子，因此若计划同时卖屋并买屋，建议也要做好时间上的准备。
二、卖房会产生的相关费用
卖房过程中，卖家通常会需要负责下列费用：（实际情况请与经纪人讨论了解，某些项目视合约规定为准，某些项目则是按房产大小收费）
经纪人佣金 (Brokers fees)：卖方开支中最大的一笔，通常介于成交价的5-6%不等，主要视卖家与家经纪人协商而定，佣金是买卖家双方经纪人依比例拆帐。卖方过户公证费 (Escrow Fee)屋主产权保险费 (Title Insurance)郡县政府过户税 (County Transfer Tax)市政府过户税 (City Transfer Tax)：通常比郡县政府过户费高很多，有的城市无此税。一年的房屋保修费 (Home Warranty Fee)白蚁检查费 (Termite Inspection Fee)屋契文件准备费 (Document Prep Fee)文件公证费 (Notary Fee)经纪公司的法律规范监督费 (Regulatory Compliance Fee)代书费用所有尚未支付的地产税、社区费、任何拖欠税款、罚款等其他
注：撇开经纪人佣金，其他项目的费用最粗略计算方法就以房价的1%来估算。所以如果经纪人佣金为5%，那卖房的全部费用粗估约为房价的6%。
三、在美卖房会产生的税务
卖房时须向税务局 (IRS) 缴纳所得税，通常会涉及两种税：
1. 房产交易税/过户税
是房地产产权转移时，州政府或市政府向卖主征收的税款。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异，有的可能只需付州交易税而不用付市交易税，有的地方则是两者都要支付。
如：
加州地区的交易税
加州的房产交易税为每$1000，征收$1.1的税，此外一些城市还会征收房产交易税，比如洛杉矶市是每$1000征收$4.5的税。各市规定不同，详情可咨询经纪人。
西雅图地区的转让税
西雅图的转让税费是华盛顿州、县和市政府对房地产所有权转让征收的税种，它也是分级征收的，具体如下：
如果房产售价等于或低于500,000美元，则征收售价的1.1％；高于500,000美元但等于或低于1,500,000美元，则征收售价的1.28％；高于1,500,000美元但等于或低于3,000,000美元，则征收售价的2.75％；超过3,000,000美元，则征收售价的3％。2. 联邦资本增值税
若卖房产生利润，则利润部分会计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂，也有许多方式可节税，可参考下方，并与专业税务人员咨询。
卖房利润 = 调整后卖价 (Adjusted Sale Price)减去调整后成本 (Adjusted Cost Basis)调整后成本：买价减去销售佣金、律师费等开支。调整后卖价：卖价减去房屋整修费用。
2. 联邦资本增值税
若卖房产生利润，则利润部分会计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂，也有许多方式可节税，可参考下方，并与专业税务人员咨询。
卖房利润 = 调整后卖价 (Adjusted Sale Price)减去调整后成本 (Adjusted Cost Basis)调整后成本：买价减去销售佣金、律师费等开支。调整后卖价：卖价减去房屋整修费用
3.外国卖家也要缴税
法律规定外国卖家卖房时，会由产权公司在过户时就扣除成交价的15%，并在期限内向IRS申报8828-A表格来申请减税，IRS 会依情况决定是否同意减免。若外国卖家卖的是自住房，而且卖价不超过30万美元，则可免扣10%所得税。详情请洽专业税务人员。
四、在美卖房如何省税
卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税，但透过以下几种方式可加减省下不少税喔。
1. 保留房屋整修的收据来增加卖房成本
房屋翻新改建的费用虽然不能抵税，但可以增加房屋成本，也就是减少了卖房利润，进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后的卖房换房做准备。
IRS 对整修费用有较严控制，详情请洽专业税务人士。
建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留，以备未来使用。
2. 善用自住房免税条款
若过去5年在该房住满两年，卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额，只有超过部分才须交税。
此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。
若属于自助 投资的两用房，则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠，出租的单元则需申报资本增值税。
3. 善用自住房部分免税额
若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等)，仍可享有部分免税条款福利，详情请洽专业税务人员。
4. 善用同类资产置换条款（1031条款）
例如出售一套投资房(出租)，且在售出赚到钱的45天内将利润拿去购买另一套投资房(需有书面证明)，并于180天内完成所有交屋程序，则出售前一套房的利润将无须立即交税。
此法主要是延迟交税时间，若未来第二套出租房卖出后，但无用同样手法找到下一套投资房，则仍是要缴交所有的税款。
5. 采用遗产继承方式，而非赠与
美国法律规定美国公民与绿卡持有者每人都有550万元免税额，无论是赠与或遗产，只要低于550万美金就无需缴税。两者看似无异，但其实在子女卖房时就有很大差异了。
赠与税：生前赠送，由赠送者支付赠与税。遗产税：身后继承，由继承者支付遗产税。
注：如果是通过遗产方式继承，美国州遗产法庭会征收整个遗产5%-8%不等的费用。
美国税法规定：
生前赠与：子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万)，因此未来子女要卖房时，将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是20万)，而非房子目前市值。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。
继承遗产：子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设40万)，因此未来子女要卖房时，将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是40万)。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-45=5万去计算缴纳。
由此可知，以遗产方式将房产传给子女，对日后子女卖房时的税务较有利。
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